Como montar uma carteira de FIIs (2026)

Com a expectativa de mudança no ciclo de juros nos próximos anos, muitos investidores iniciantes buscam entender como montar uma carteira de fundos imobiliários mais segura e eficiente. O tema ganha relevância diante da possibilidade de queda da taxa Selic e do impacto direto desse cenário sobre os FIIs.

A partir de uma abordagem prática e voltada ao investidor conservador, o conteúdo analisado apresenta critérios objetivos para selecionar fundos imobiliários de qualidade, equilibrando geração de renda mensal e potencial de valorização ao longo do tempo.

O que muda no cenário dos Fundos Imobiliários até 2026

A perspectiva para 2026 envolve o encerramento do ciclo de alta da taxa Selic e o início de cortes graduais nos juros. Esse movimento tende a favorecer determinados tipos de fundos imobiliários, principalmente aqueles mais sensíveis à taxa de juros. De forma geral:

• Juros altos costumam pressionar os preços dos FIIs.
• Juros em queda tendem a favorecer a valorização das cotas, especialmente dos fundos de tijolo.
• O mercado antecipa expectativas, fazendo os preços se moverem antes mesmo das decisões oficiais.

Por isso, a composição da carteira precisa considerar não apenas o cenário atual, mas também o posicionamento antecipado para o próximo ciclo.

Quantos Fundos Imobiliários incluir na carteira

Para quem está começando, a recomendação é manter simplicidade e diversificação controlada.

• Investidores iniciantes, com pouco capital, podem começar com 3 a 4 fundos imobiliários.
• Quem já possui um patrimônio maior pode trabalhar com 5 a 6 fundos.
• O número de fundos deve crescer de forma gradual, conforme o capital investido aumenta.

Essa abordagem reduz riscos e facilita o acompanhamento da carteira.

Como dividir a carteira: fundos de tijolo e fundos de papel

Uma carteira equilibrada costuma dividir os investimentos entre dois grandes grupos:

Fundos de tijolo

São fundos que investem diretamente em imóveis físicos, como galpões, shoppings e prédios comerciais.

• Tendem a se valorizar mais em cenários de queda de juros.
• Oferecem maior potencial de valorização no longo prazo.
• Sofrem mais em períodos de juros elevados.

Fundos de papel

Investem em títulos imobiliários, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

• Costumam gerar renda mais previsível.
• São menos sensíveis à valorização dos imóveis.
• Tendem a perder atratividade quando os juros começam a cair.

A proposta apresentada é iniciar com uma divisão meio a meio, ajustando gradualmente conforme o cenário econômico evolui.

A importância da correlação negativa entre os FIIs

Fundos de tijolo e fundos de papel possuem comportamentos diferentes ao longo do ciclo econômico. Em muitos momentos, quando um grupo se valoriza, o outro tende a perder força. Essa chamada correlação negativa ajuda a:

• Reduzir a volatilidade da carteira.
• Manter renda mesmo em momentos de ajuste de mercado.
• Evitar concentração excessiva em apenas um tipo de risco.

Como selecionar Fundos Imobiliários de qualidade

Para facilitar a escolha dos fundos, o conteúdo sugere o uso de filtros objetivos em plataformas de análise. Os principais critérios são:

Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP): Indicador que ajuda a identificar se o fundo está caro ou barato.

• Faixa sugerida: entre 0,8 e 1,1
• Evita fundos excessivamente descontados ou caros demais.

Dividend Yield: Representa o retorno anual em dividendos.

• Faixa recomendada: entre 7% e 15%
• Retornos muito altos tendem a indicar maior risco.

Liquidez diária: Mostra o volume de negociações do fundo no mercado.

• Preferência por fundos com liquidez acima de R$ 2 milhões por dia
• Facilita compra e venda de cotas quando necessário.

Patrimônio do fundo: Fundos maiores tendem a oferecer mais segurança.

• Priorizar fundos com patrimônio a partir de R$ 1 bilhão
• Fundos grandes costumam ter gestão mais estruturada e menor risco operacional.

Setores mais indicados para o cenário de 2026

Dentro dos fundos de tijolo, dois segmentos ganham destaque:

• Logística: contratos longos, renda previsível e alta resiliência.
• Shoppings: recuperação gradual, potencial de valorização e reajustes de aluguel.

Já nos fundos de papel, a recomendação é priorizar:

• Fundos high grade, com foco em títulos de alta qualidade.
• Menor risco de inadimplência e maior previsibilidade de renda.

A importância de acompanhar relatórios e comunicados

Mesmo para iniciantes, é fundamental acompanhar informações básicas dos fundos, como:

• Relatórios gerenciais.
• Comunicados ao mercado.
• Fatos relevantes.

Esses documentos ajudam a entender o funcionamento do fundo e possíveis mudanças que impactam a carteira.

Principais pontos abordados

• A carteira deve ser montada antes da queda efetiva da Selic.
• Fundos de tijolo tendem a se beneficiar mais no próximo ciclo.
• A diversificação entre tijolo e papel reduz riscos.
• Critérios objetivos ajudam iniciantes a evitar erros comuns.
• Setores como logística e shoppings ganham destaque para 2026.
• Fundos de papel devem priorizar qualidade e segurança.