FIIs e o seu crescimento silencioso

Nos últimos meses, o mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) voltou a crescer de forma consistente, embora sem grande alarde. Mesmo com juros altos e muitas cotas negociadas abaixo do valor patrimonial, 2025 já encerrou maior do que 2024 em diversos indicadores. O movimento não tem sido impulsionado pelo varejo, mas por uma entrada intensa de capital institucional.

A seguir, veja o que está acontecendo nos bastidores, porque essa movimentação é relevante e como ela pode afetar o pequeno investidor.

Consolidação de fundos cresce e muda a estrutura das carteiras

Nos últimos meses, muitos investidores notaram que alguns FIIs desapareceram da bolsa. A impressão inicial de “crise” não se confirmou. O que ocorreu foi um movimento de consolidação, no qual fundos com teses semelhantes e portfólios parecidos passaram a se unir. O objetivo dessas operações é:

• Aumentar liquidez;
• Melhorar a percepção do mercado sobre o fundo.
• Modernizar carteiras;
• Reduzir custos por cota;
• Reduzir riscos de vacância;
• Trocar ativos antigos por imóveis mais qualificados;

Essas fusões têm fortalecido os fundos e chamado a atenção de grandes gestoras, que buscam escala e eficiência.

Subscrições mais caras afastam o pequeno investidor

Outro movimento importante tem sido a emissão de novas cotas. Muitos investidores se surpreendem ao ver fundos como MXRF11 acompanhados de versões como “MXRF12” aparecendo na carteira. Isso acontece devido às subscrições, processo em que o fundo oferece novas cotas inicialmente aos próprios cotistas.

Historicamente, essas cotas eram oferecidas por um valor inferior ao preço de mercado, favorecendo o investidor pessoa física. Mas, recentemente, as emissões passaram a vir mais caras do que o preço atual da cota na bolsa. Exemplo:

• MXRF11 sendo negociado a R$ 9,60;
• Subscrição lançada a R$ 9,62.

Isso desencoraja o varejo e abre espaço para investidores institucionais, que desejam comprar quantidades expressivas de cotas emitidas nessas operações. Essa estratégia tem sido usada para permitir que grandes gestoras financiem fusões e aumentem participação no mercado, mesmo sem depender da entrada do pequeno investidor.

Gestoras institucionais avançam no mercado imobiliário

O mercado de ações sempre contou com forte presença institucional. Nos FIIs, por muitos anos, a base majoritária foi composta por pessoas físicas. Agora, esse cenário está mudando. O movimento atual inclui:

• Fundos ampliando patrimônio por meio de emissões estratégicas;
• Gestoras aumentando posições;
• Instituições financeiras participando de consolidações;
• Maior volume financeiro movimentado “por trás das câmeras”.

Esse interesse institucional ocorre justamente em um momento de recorde da bolsa, recorde do IFIX e diversos FIIs negociados com desconto no P/VP.

FIIs relevantes negociados abaixo do valor patrimonial

Diversos fundos imobiliários de grande porte que estão sendo negociados com desconto, apesar da qualidade dos ativos. Isso significa que o investidor está “comprando” os imóveis do fundo por um valor inferior ao seu patrimônio real. A exemplo:

• HGLG11 – Destaque em galpões logísticos – negociado abaixo do P/VP.
• KNCR11 – Patrimônio de R$ 7,8 bi – negociado próximo ao valor justo (P/VP 1,03).
• KNIP11 – Patrimônio de R$ 7,3 bi – negociado a 0,95.
• KNRI11 – Um dos maiores FIIs do mercado – 10% abaixo do valor patrimonial.
• VISC11 – Com P/VP de 0,85.
• XPLG11 – Negociado a P/VP de 0,95.
• XPML11 – Fundo de shoppings reconhecido no mercado – com desconto.

Esses preços chamam atenção porque, mesmo com juros elevados, o setor segue em crescimento e os fundos permanecem descontados.

Juros altos e cenário econômico influenciam o comportamento das cotas

A taxa de juros impacta diretamente o mercado de fundos imobiliários. Em momentos de juros altos:

• O fluxo de capital para FIIs diminui;
• O valor da cota tende a ficar pressionado;
• Parte dos investidores busca renda fixa.

Ainda assim, o setor tem mostrado crescimento e continuidade das captações.

• Imóveis valorizam no longo prazo entre 10% e 25% ao ano, e isso tende a refletir nas cotas ao longo do tempo;
• Mesmo sem valorização imediata das cotas, os FIIs continuam gerando renda passiva consistente;
• Quando os juros caírem, espera-se que ocorra um movimento forte de recuperação, como aconteceu em ciclos anteriores.

Por que o momento atual pode ser decisivo

A análise sugere que o mercado vive uma fase silenciosa, com:

• Ambiente econômico desafiador;
• Diversas oportunidades de compra;
• Mais protagonismo das gestoras;
• Menos participação do varejo;
• Preços descontados.

Historicamente, fases assim antecedem períodos de valorização mais forte. O ponto central é que investidores que esperam a “manchete” costumam entrar tarde. Ciclos mudam sem aviso, e o investidor iniciante precisa entender o comportamento de longo prazo.

Importância da diversificação e cautela com fundos de papel

Reforçamos a necessidade de uma carteira equilibrada, especialmente para iniciantes. A recomendação geral é:

• Buscar ativos sólidos e bem geridos;
• Limitar exposição a fundos de papel;
• Priorizar fundos de tijolo (imóveis físicos).

A sugestão citada no conteúdo é uma composição aproximada:

• 80% em FIIs de tijolo;
• até 20% em FIIs de papel.

Fundos de papel são mais sensíveis a oscilações de juros e, em cenários prolongados de taxas elevadas, alguns podem enfrentar dificuldades.

Conclusões

• O mercado de FIIs cresce silenciosamente, com forte entrada institucional.
• Fusões e consolidações tornam os fundos mais eficientes e líquidos.
• Subscrições mais caras afastam o investidor pessoa física e atraem grandes investidores.
• Muitos fundos de alta qualidade estão sendo negociados com desconto no P/VP.
• Juros altos mantêm cotas pressionadas, mas não impedem o crescimento do setor.
• A fase atual pode ser uma oportunidade para montar carteira no longo prazo.
• Diversificação entre segmentos é essencial para reduzir riscos.