Investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) é uma das formas mais acessíveis de entrar no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel inteiro. Os FIIs distribuem renda mensal, têm liquidez em bolsa e permitem diversificação com pouco capital. Mas, ao começar, muitos investidores têm a mesma dúvida: como funciona o Imposto de Renda em FIIs?
A boa notícia é que, embora existam regras específicas, elas são fáceis de entender. A seguir, você encontra uma explicação didática e completa sobre a tributação em FIIs, organizada de forma clara para quem está dando os primeiros passos.
Rendimentos de FIIs são isentos de imposto
Uma das maiores vantagens dos FIIs para o investidor pessoa física é que os rendimentos pagos pelos fundos, normalmente todos os meses, são isentos de Imposto de Renda. Esses rendimentos vêm de fontes como:
- Aluguel de galpões, lajes corporativas, hospitais ou shoppings
- Juros de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), no caso dos FIIs de papel
- Ganhos com operações realizadas pelo próprio fundo
Essa isenção tem base legal na Lei 11.033/2004, e se aplica quando três condições são atendidas:
- O investidor é pessoa física.
- As cotas são negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado organizado.
- O investidor não possui 10% ou mais das cotas do fundo, nem recebe mais de 10% dos rendimentos.
Se esses critérios forem cumpridos, o valor que aparece na sua corretora já chega limpo, sem descontos, e não há necessidade de emitir DARF ou pagar qualquer imposto sobre essa renda. Esse é um dos motivos pelos quais muitos brasileiros escolhem FIIs como fonte de renda mensal.
Venda das cotas: quando há lucro, há imposto
Apesar da isenção nos rendimentos, o mesmo não acontece quando você vende as cotas do fundo com lucro. Nesse caso, o Imposto de Renda incide normalmente sobre o ganho de capital.
A regra é simples:
Toda venda com lucro paga 20% de imposto, independentemente do valor da operação.
Isso significa que, diferente das ações, os FIIs não possuem isenção de até R$ 20 mil em vendas mensais. Mesmo uma venda pequena, de poucas cotas, gera imposto se houver lucro.
O pagamento deve ser feito via DARF, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. A responsabilidade é sempre do próprio investidor.
O papel do “dedo-duro”: o IRRF de 0,005%
Quando você vende uma cota de FII, sua corretora faz uma retenção automática chamada de IRRF dedo-duro. Esse valor é muito pequeno: apenas 0,005% da operação no caso de operações comuns.
Ele não quita o imposto devido. Sua função é apenas comunicar à Receita Federal que houve uma operação tributável. Quando você calcular seu lucro e emitir sua DARF, poderá descontar esse valor já retido, abatendo do imposto final.
E se eu vender com prejuízo?
Se você vende uma cota de FII por um valor menor do que pagou, gera um prejuízo. A boa notícia é que esse valor pode ser compensado com lucros futuros.
Por exemplo:
- Venda do FII A com prejuízo de R$ 150
- Venda do FII B no mês seguinte com lucro de R$ 300
- Base tributável: apenas R$ 150
Isso reduz o imposto a pagar e ajuda a controlar o impacto de oscilações naturais de mercado. Só é importante lembrar que essa compensação só pode ser feita dentro da mesma categoria de ativo, ou seja, prejuízo em FIIs só compensa lucro em FIIs.
Como declarar FIIs no Imposto de Renda
Na declaração anual, FIIs aparecem em três partes:
- Rendimentos Isentos: onde você declara a renda mensal recebida.
- Bens e Direitos: onde informa a posição de cotas ao final de cada ano.
- Renda Variável – Operações de Fundos Imobiliários: onde declara os lucros, prejuízos e DARFs pagos.
Manter um controle mensal das suas operações facilita muito o processo.
FIIs no exterior: atenção à tributação
Se você investe em REITs, os FIIs dos Estados Unidos, a tributação é diferente. Os dividendos são tributados na fonte em 30%, diretamente pelos EUA, e o investidor deve complementar o imposto no Brasil por meio do carnê-leão, dependendo das regras vigentes.
Conclusão: tributação simples e transparente
Para quem está começando, FIIs se destacam por serem fáceis de entender e por oferecerem uma combinação de renda mensal com potenciais ganhos de longo prazo. A tributação, apesar de exigir atenção na venda das cotas, segue um padrão claro:
- Rendimentos mensais: isentos.
- Lucro na venda das cotas: 20% via DARF.
- Prejuízos: compensáveis.
- IRRF dedo-duro: apenas informativo.