O que são?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma forma simples de investir no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel. Você adquire cotas de um fundo que reúne diversos investidores e aplica o dinheiro em ativos ligados ao setor, como prédios comerciais, galpões logísticos, shoppings, hospitais ou até títulos de crédito imobiliário.
Como funciona?
Cada FII possui um gestor profissional que decide onde investir e administra o patrimônio. Ao comprar uma cota, você passa a ter direito a uma parte dos resultados do fundo, que podem vir de:
- Aluguel dos imóveis
- Juros de títulos imobiliários (CRI, por exemplo)
- Ganhos com vendas de propriedades
Por lei, os FIIs precisam distribuir pelo menos 95% do lucro semestral aos cotistas, o que os torna atrativos para quem busca renda mensal.
Parágrafo único. O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.
Quais os Tipos?
Existem categorias diferentes, cada uma com comportamentos distintos:
- FIIs de Tijolo: investem em imóveis físicos (logística, shoppings, lajes corporativas, hospitais).
- FIIs de Papel: investem em títulos imobiliários, como CRIs. Costumam acompanhar a taxa de juros.
- FIIs Híbridos: combinam tijolo e papel, oferecendo maior diversificação dentro de um único fundo.
- Fundos de Fundos (FoFs): compram cotas de outros FIIs, funcionando como uma carteira pronta.
Quanto custa investir?
Você pode começar com pouco. As cotas geralmente custam entre R$ 10 e R$ 150, dependendo do fundo. Não é necessário comprar “um imóvel inteiro”: basta adquirir quantas cotas quiser. Além disso:
- A renda mensal distribuída é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas (seguindo regras da Receita).
- As cotas podem ser vendidas a qualquer momento na bolsa.
Tem Risco?
Apesar de simples, FIIs não são renda fixa. Alguns riscos incluem:
- Vacância (imóveis vazios que não geram aluguel)
- Default de CRIs (no caso dos fundos de papel)
- Variação de juros, que afeta o preço das cotas
- Desvalorização dos imóveis
Por isso, é essencial conhecer o tipo de fundo antes de investir.
O que analisar antes de escolher um FII?
Para iniciantes, alguns pontos já ajudam bastante:
- Segmento: tijolo, papel, híbrido ou FoF
- Histórico de dividendos
- Vacância (para fundos de tijolo)
- Qualidade da gestão
- P/VP (preço que o mercado paga em relação ao patrimônio)
- Durabilidade e segurança dos CRIs (no caso de fundos de papel)
Vale a pena começar por FIIs?
Sim, especialmente para quem busca renda mensal, diversificação e quer aprender a investir sem complicação. FIIs também são usados por muitos investidores como porta de entrada para entender o funcionamento da bolsa e dos diferentes tipos de ativos.